当前福州商业地产与零售业态分析

http://www.fzskl.com  2012-02-08 11:38:32  来源:福州社科网  作者:林文

 

[提要]商业是城市的形象和标志。海西发展呼唤商业地产,商业地产发展喜逢海西时代。近年,随着福州房地产业迅猛发展、“立足福建、服务海西,面向台湾的区域性高端消费中心、区域性国际物流中心、区域性总部经济中心和对台合作交流服务中心”的新的商业定位,及商业地产项目的建设规模、数量、质量的进一步做大做强,福州零售业态也在不断创新与发展变化,并已呈现多元化发展趋势,在第三产业发展中占有极其重要的地位,其健康和谐发展问题也值得我们认真探讨。

[关键词]福州商业地产零售业态

 

 

商业地产是作为商业用途的地产。从广义上说,它指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式,是从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。

  零售业态是零售企业为满足不同消费需求而形成的不同经营形态。如:百货店、便利店、超市、大型综合超市、购物中心等八大类。是针对特定消费者需求,按照一定战略目标,有选择地运用商品经营结构、店铺位置、规模、形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段,提供销售和服务的类型的服务形态。零售业态是随着社会经济的发展,需求的增长,也在不断地发展。

  近年,随着福州房地产业迅猛发展、“立足福建、服务海西,面向台湾的区域性高端消费中心、区域性国际物流中心、区域性总部经济中心和对台合作交流服务中心”的新的商业定位,及商业地产项目的建设规模、数量、质量的进一步做大做强,福州零售业态也在不断创新与发展变化,并已呈现多元化发展趋势,在第三产业发展中占有极其重要的地位,其健康和谐发展问题也值得我们认真探讨。

一、商业地产喜逢海西时代

  商业是城市的形象和标志,商业地产是城市形象的展示平台。随着福州城市空间的不断扩大,城市内部现代商业及商务活动,已经开始呈现由一个城市中心向多个城市次中心的转变形式,而这些次中心的商业地产建设、营运又与这种趋势相辅相成。

  海西发展呼唤商业地产,商业地产发展喜逢海西时代。20095月,国务院正式公布《关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》后,福建经济发展进入快车道;2011年,《海峡西岸经济区发展规划》公布后,海西经济再次掀起发展浪潮。同时,福州也加快步伐,发展“一区三轴八新城”,建设“富民强市、和谐宜居”的海峡西岸大都市区和滨江滨海的生态宜居城市。

  据了解,2010年,福州实现地区生产总值3068 21亿元,比增14 0%,财政总收入402 51亿元,增长23 7%;“十二五”时期,力争到2015年全市地区生产总值比2010年翻一番,地方财政收入翻番。随着海西经济的不断发展,福州城区人口已达270多万人,到2020年,福州“大都市”人口将达到700万人,2030年人口将达1000万人。在福州向拥有千万人口的大都市区发展过程中,无疑将再次为海西商业、商贸提供强大的支持力。

  同时,土地有效供给也为经济发展做了基本保障。纵观去年以来,土地使用权拍卖的海峡国际会展中心区域、北江滨、海峡金融街等49宗地块中,商住地块就有37宗,占比超过70%。其中大部分是分布在新区商业氛围比较薄弱之处,或在规划片区内,用以新建高档写字楼、五星级酒店等区域配套,并从民生方面考虑,作为新区配套设施发展,进而对周边的住宅项目辐射产生利好的发展效应。

  此外,福州作为海峡西岸大都市区城市,还高度关注商业金融、城市大体量综合体发展的集聚效应,即随着路网延伸,城市扩容,带动了沿线新区商业地产的不断发展与向外辐射,使城市不断繁荣昌盛。并在未来4年内,福州市将有30个以上大型商业地产项目接连上马;规划与在建的“城市综合体”大项目也超过15个,建筑体量面积将达150万平方米。据专家推测,不出三年,在大福州城市建设及海西政策的助力下,福州商业中心、金融中心等多点分布的商业发展格局,必将迎来海西时代大福州最好的商业地产发展机遇。

二、零售业态与商业地产结缘的繁荣

  近年,随着房地产业迅猛发展,福州作为海西省会中心城市建设的不断扩大,商业地产项目的建设规模、数量、质量也进一步做大做强。据统计,福州新建和在建的商业地产面积已逾800万平方米,人均商铺占有面积达2 9平方米。

  商业地产的迅速发展,造就了一个纵横交错,四通八达的流通体系,它以城市零售业为基点,优化整合上下游产业资源,使得商业地产从生活载体到生产载体功能定位的转变能够得到创新,从而搭建起了一个零售业态良性循环发展的平台。按照规划,福州“十二五”期间,全市社会消费品零售总额年均增长16%,到2015年达到3350亿元,服务业占第三产业比重达到50%;期间,福州在商贸体量将逐渐增加、商贸档次不断升级的同时,又优化商贸结构。在2011~2020年的今后十年中,福州商业将着重发展品牌商业、特色商业、绿色商业、科技商业,着力构建以连锁经营、零售业态为主的城乡消费品流通体系。而这些商贸流通规划,都是在强大的商业地产项目基础上发展起来的。

  商贸流通中最大的流通领域就是零售业态。从1999年下半年台湾好又多以量贩超市的面孔在五一路附近首次亮相以来,在短短10多年的时间里,福州就有30多个上万平方米的大型综合超市和仓储式商场相继开业,而且开一家火一家。其整体规模将不断超过福州目前年零售额1亿元以上的传统百货商场。

  如今,随着商业地产不断发展,福州城市中心区的零售业态也大体形成了以经营大百货为主的东街口商圈;以经营大型家电连锁卖场和综合性商品的台江中亭街商圈;以新崛起的大型购物中心集消费、娱乐、餐饮为一身的宝龙城市广场、万象城市广场的西二环路商圈;及代表着新兴市区商圈是新建设的正大广场、冠亚广场等四大商业中心的服务体系格局;今后福州市中心城区还将结合CBD(中央商务区)建设,拟重点发展五四路、二环西、鳌峰路和东部新城等商务中心,零售业态多元化的发展趋势已明显呈现。在福州的商业网点中,国外、国内及本土的零售业、家电连锁、超市、饮食业等均做了战略性的布局,如德国的麦德龙、美国的沃尔玛、法国的家乐福、英国的百安居、本土的永辉生鲜超市连锁店、蓝天超市连锁店、外来的台湾好又多超市连锁店、及“国美”、“永乐”、“苏宁”、“大中”全国连锁的家电超市等。福州并从实施“东扩南进西拓”的城市发展战略以来,在五四北新区、金山新区、鼓山新区等也出现了一些规模较小、经营分散的若干商业次中心区,零售业态也在不断变化中,使福州商业基本形成了以大型百货业、大型综合超市、大型购物中心等三种业态为主导,其他业态并存的多元化、多层次、开放式的、适合不同消费群体需求的商业零售经营体系。

三、存在问题

(一)商业地产布局不够合理、不利于零售业态的健康发展

  随着商业地产的不断发展,鼓励新型零售业态的适度发展,开拓新的经营服务领域,以适应当今居民整体消费水平达到一定层次时,适时适当地引进集消费、娱乐、饮食为一体的“城市综合体”、大型购物中心等零售业态,提升福州市商业整体水平,是无须非议的。但从商业地产网点的总体布局上看,还有诸多值得商榷的地方。如,奥特莱斯是一种新型的零售业态。2007年,美国奥特莱斯进入中国以后,全国奥特莱斯已有200多家。福州闽侯南通奥特莱斯是2010年“5?18”期间,引进的规划用地3000亩,总投资达7亿美元的大型城市综合体项目。而今,仓山也签下同样的一个占地200多亩,总投资约5 6亿美元奥特莱斯综合体项目。这样,同是福州管辖,相距不远的大体量综合体,同样是奥特莱斯,差异不大,将来就不可避免地出现“同质竞争”了,同时,福州与奥特莱斯雷同的大型项目还有不少,这些都将影响到福州整体商业格局的无序化竞争。

(二)商业地产“双刃剑”,数量型增长不利零售业态发展

  目前,具有“地产+商业”双重属性的福州商业地产,为了追求短期盈利模式,往往在产品定位、招商规划、战略运营等方面与城市发展相脱节,没有细致地做好可行性、购买力、客流量、预期利润、预期销售额等等方面的分析,对于该地块特定的市场需求和流动的市场需求总量缺少把握,缺乏专业素质和资金实力,就拼命增加商业地产项目开发量,导致项目数量增长过快,从而降低了开发商招商条件,部分不具备扩张能力和基础的零售商,借助商业地产项目的低廉成本加快扩张速度,而这种不成熟的扩张,不但影响项目开发的效率和安全性,也降低了零售商自身的盈利能力。据统计,福州近六成的零售企业店铺销售额增长率低于店铺增长率。要尽快转变单一的地产思维,结合商业的特点和发展趋势开发真正符合零售业态发展的项目,便是当务之急。

()零售业态结构尚有过于纯粹模仿化

  纯粹模仿是一种较为初级和外在的经营方式创新,主要是简单地引入别人经营模式。在引入发达国家或先进地区零售业态时,仅将一些店铺形式、商品布局,以及某些营销手段和技巧等模仿下来,没有新意。比如福州的一些连锁企业,连而不锁,不注重建立统一的中心配送体系、商品进货成本高、流转不畅,看似连锁,实际上仍是各分店单体经营状态。当然,通过大胆引进,洋为中用,远为近用,对于福州诸多零售企业来说,避免了完全靠自己从头摸索,花费大量的人力、物力,已算是一种很大的进步了。但是,正是由于这种“拷贝式成长”使企业之间很难拉开档次,形成经营梯度,以致在市场上每出现一种新业态时,都有众多商家迅速效法,都能用“建成融旅游、购物、休闲、娱乐、美食为一体的海西旅游休闲中心和时尚购物天堂”表述,最终导致业态趋同的商店扎堆,核心区商业环境档次低下。

(四)连锁企业规模偏小,完善的物流配送系统尚未建立

   近几年来,福州连锁经营的零售业态飞速发展,但毕竟起步晚,无法与国内外大企业相比。从连锁经营额在零售额中所占的比重看,以连锁经营发展最快的美国来说,其连锁经营已占全国零售额的80%以上,而2008年底福州的这一比重为43 9%,全国平均水平仅为31%左右,差距十分明显。

   从规模上,真正达到国际公认的连锁企业,实现连锁业态规模效益的连锁企业仅有15家。目前在些总店中,有8家拥有自己配送中心,有自己运输车辆,商品配送比例仅60 6%。另外80多家门店,其接受总部统一配送比例为58 9%,与发达国家连锁商业一般80-90%的配送比例,还相差甚远。没有完善规范化的配送体系,势必导致配送商品品种受限,中间环节增多,增大企业运营成本,以及有些商品受代理经销制的影响,导致进货价格不统一,进货质量没有保证,不能实现企业最优效益,而且还可能使假冒伪劣商品进入市场有了可乘之机。

四、几点建议  

   商业地产与零售业态发展,直接关系到房地产业、商品流通市场的稳定与繁荣,是推动福州建设海峡西岸大都市区和滨江滨海的生态宜居城市发展的需要,是带动海西发展的强大增长极。为此建议:

(一)立足福建、服务海西,突出零售业态,准确定位商业发展方向

  近年,两岸三通、直航、相互投资和旅游将迎来两岸社会经济的全面接触,福州与台湾两地的连带也将成为不可取代的优势,并且为福州发展带来新机遇。福州要紧扣机遇,以科学发展观为指导,客观分析海峡西岸经济区未来发展趋势,准确定位、主动融入,整合优势,突出零售业态,积极谋划福州商业地产与商业发展方向。将现代零售业态作为今后商业发展的重点战略,尽快合理地制定出区域性大型商业网点布局规划。   

  要立足本市、服务周边、辐射域外、加快与国际接轨,基本形成布局合理、结构优化、功能完善、服务优质、消费安全的商业网点体系,踏实地把福州建设成海峡区域性高端消费、区域性国际物流、区域性总部经济和对台合作交流服务等诸中心。

(二)统筹兼顾,做好零售业态网点规划调整优化

  网点规划要体现大力发展各类新型零售业态,调整、提升和规范传统零售业态的要求。在规划中,未予配置的和确要改变规划定点、规模、零售业态的大中型网点,必须召开听证会。网点建设完成后,不得随意改变其使用性质。商业竞争不够充分的地区,要增加网点,竞争过于激烈的地区要控制新增网点。要根据不同商业区域的特点,合理规划批发、零售、物流基地布局以及各类零售业态。要加强网点规划的宣传。商品流通主管部门每年发布网点建设导向性意见,对全市零售业态网点建设进行宏观政策引导,使福州商业地产建设与网点建设规范有序发展。同时应对规划和相应管理办法加强宣传,以便投资者了解政府支持和限制的对象,自觉按规划和程序办事,避免盲目建设和风险损失。

  此外要重视规划区域周边零售业态网点布局,为城市未来零售业态发展留有弹性空间。要引导大型专业、批发市场及物流配送节点在交通便利的城乡结合部选址、逐步完善零售业态网点基础设施配套

(三)从数量向质量型增长,促进零售业态发展

  目前,福州商业地产数量多,结构性矛盾突出,在管理上与先进地区差距甚大,应开阔视野更有前瞻性,根据目前海西省会中心城市发展、住宅小区规划以及市场需求来引导商业地产建设,尤其是社区网点建设,以促进零售业态发展。

  由于商业地产与市场需求关系紧密,地产商在开发商业地产的时候,定位非常关键。要转变单一的地产思维,首先要调查好市场,确定招商对象、经营模式和业态需求,从市场规律出发,走适合自己的路,不能简单套用住宅项目的开发模式。要了解项目特色、客流情况,计算该区域的人均收入、居民可花费的收入,然后再进行建筑规划设计,以最大限度减少日后改造的成本,降低商业地产的风险。市场细分是商业定位的前提,尤其是商业聚集区,要让商业地产多赢利,必须要对商业地产项目的规模、档次、区位等多种要素也应充分考虑,要错位经营。小型商业在经营定位时一定要避免与大型商业设施等发生正面冲突,要做到比大型商业更专一更精细,使零售业态从数量向质量型提升与跨越。

(四)多元化发展满足需求,尽量减少同质化竞争

  商业地产定位要避免同质化,就要看其主题、业态、业种的定位。还有看其有没有主力商家,进行风险判断。零售业态是发展的原动力,经营是核心,如果没有准确的前期业态规划,后续经营就无从谈起,无法实现差异化,更不要说单独的一家垄断。

  近年来,福州商业地产开始打破同质化的栅栏,出现了系列的商业设施,受到了消费者的欢迎。如万达广场,其独具特色的商业建筑与所创造的价值品牌,为城市繁华带来了新的推动力,它的建筑既是一个地标性的建筑,又是商业设施品牌。当前,随着人们的消费层次多元化,需求多样化,其已经成为不可忽视的大趋势。商业地产只有多元化,才能真正满足市场的需求,并可尽量减少同质化竞争。

(五)结合周边地区发展一流配送中心

  配送中心是企业降低经营成本的重要源头之一。随着零售业态向连锁方向发展,物流配送中心显得越来越重要。从福州地域角度考虑,中心区面积较小,寸土寸金,发展大面积、大型一流的专业物流配送中心不太现实,且从机会成本角度来讲,边际效益也十分有限。因此,在有效利用自身拥有的配送中心作用之外,应加强同周边地区专业物流配送中心的联系,通过第三方物流配送方式,甚或能在周边地区自建一个现代化的物流配送中心,再运用科学化管理,使物流、商流、信息流,通过配送中心实现统一的大幅提高效率,降低企业成本,那么福州大型零售业态走规模道路上的瓶颈问题也就迎刃而解了。

(六)提升本土零售业态综合竞争实力

   从福州的实际情况看,非国有零售业态(集体、个体、私营、外资)的商业网点和消费品销售额所占的份额日益扩大,国内的竞争机制已经形成。从国际上看,零售业的缓冲期过去以后,中国的零售业经济必将快速融入到世界经济一体化的大潮中,欧、美等国家和地区的超级零售“巨轮”全面登陆福州即将成为事实。如此激烈的国内、国际市场竞争,必定将有力地促进福州零售业态的创新、管理理念的创新、经营模式的创新、经营手段的创新,而处于变革中的福州零售业必须调整自己的发展方向,吸收先进技术、更新管理理念、发挥自身的特色优势,提高核心竞争力,来迎接全球零售业吹响的进攻号角。

 

 

作者简介:林文(1945),男,福州市房地产经济研究会秘书长、研究员。邮编:350001

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