浅谈福州茶亭街二次改造

http://www.fzskl.com  2007-12-30 10:11:46  来源:福州社科网  
 

浅谈福州茶亭街二次改造 

林文

 作者简介:林文,男(1943~),福州市房地产经济研究会常务副秘书长,高级经济师。邮编:350001

 [提要]茶亭街是福州市一条百年手工业街,现已拆迁进行二次改造,须谨慎前行。要妥善处理好政府行为和规划工作关系;挖掘茶亭街历史文化内涵,创造高品质的空间景象;注重提升茶亭河亲水品质,使其成为福州历史文化中轴线和商业中心街区改造的重要组成部分。

[关键词]茶亭街改造 

茶亭街改造工程除建设新楼房外,还包括道路拓宽、学校搬迁、河道整治、茶亭公园移位等,整个改造工程力争2007年底前全部完成,此事在福州引起很大震动,令人关注。

茶亭街是福州市一条百年手工业街,位于八一七路中段,全长1100,是台江与鼓楼两区接合部的重要路段,是福州市区中轴线的交通枢纽,人流、车流密集,交通拥挤。1990年实施第一次旧城改造前,街道两旁的房屋大都是建国前的“柴埕厝”(木棚屋),住有1211户居民,居住条件很差,与福州开放城市的身份很不相称。1990年由台江区政府组织,沿街住户集资4000多万元改造了茶亭街,道路从9拓宽到24,并将原来低矮的木屋建成多层店面连住宅的骑楼式商住楼,建筑总面积8.76万平方米。其中,商业网点面积2.5万平方米,住宅面积6.26万平方米,居民居住条件得到明显改善,人均居住面积从2.9平方米增加到8.4平方米,街景焕然一新。

但上世纪90年代实施初步改造的茶亭街,基于当时的经济能力和建设水平有限,未根本改造到位,跟不上城市发展的步伐。现在该街道路狭窄,路中电线杆密布,道路通行拥挤、堵塞严重,街面陈旧,商铺杂乱,景观效果较差,加之人口众多,基础设施配套少,卫生条件差,房屋结构等级低,居住条件、通风采光条件欠佳,并存在严重的防火安全隐患,与福州省会城市历史文化名城风貌不相称,严重制约福州城市发展,亟待进行二次改造。

据了解,整个茶亭街旧屋区改造将与道路扩建一并考虑,统一规划,凸显福州地方特色和现代城市气息,使之成为福州八一七路历史文化中轴线和商业中心街区改造的重要组成部分。

一、再次改造话题沉重

日前,与一位建筑界的朋友谈起茶亭街二次改造的话题时,他深有感触地说,我们的政府真累,上世纪九十年代初,花了三年时间,集资4000多万元,改造出福州稍有名气的骑楼式商业街,十三年刚过又变成街面破旧,景观极差,存在严重防火安全隐患的旧街区,又须由台江区政府向国家银行申请贷款5亿元,投入“推倒重来”的二次改造。这样的改造方式,社会成本实在太大了。

福州旧城改造之前,由于地处海防前线,除非火灾,一般都不会对城市木棚屋区进行伤筋动骨的大手术。我们的城市一般尚能保持其原有的古朴、宁静的风貌,和市民的生活一起在岁月的长河里静静地流淌。后来,“旧城改造”几乎在一夜之间就成了福州城市改革的象征,大有不改造旧城就没有经济活力,就体现不了城市管理者“为人民服务”的思想。随后“旧城改造”成为福州城市化运动的标志。然而,历史经验告诉我们,城市一些街区的旧城改造,由于规划不周,资金有限,改造起来较为粗糙,正如专家所讲仅是马路边的“一层皮”改造,恰似穿着一身俗气的洋裤褂。尽管我们的旧城改造从来不乏专家,更不乏每一栋建筑都必须有绿地,每一个小区都必须有公共空间、自行车道这样的“宜居”理念和“宜居”口号,可是在一些“旧城改造”密集的高楼和耀眼的玻璃幕墙之下,仍然让市民们感觉缺乏喘息的空间。

我们的社会要走向文明,福州要建成海峡西岸经济区的省会中心城市,城市化运动就不能停止,而作为城市化运动中不可或缺的一部分,“旧城改造”也注定是城市中不可逾越的坎。可是,我们至少应当阻止某些程序制约尚未规范的旧城改造运作模式,特别是在那些改造中,缺乏长远规划与全局眼光,今天挖沟、明天开膛,未使用多少年,新建筑就满足不了城市发展的需要,不但医院、学校、运动场离百姓的居住地越来远,甚至在一些城区只要下场大雨,立马路面汪洋一片,交通中断。

二、再次改造须谨慎前行

以街区为单位来体现一个城市的建筑特色,是实现城市特色的有效途径。福州是历史文化名城,有深厚、丰富的文化底蕴。茶亭街作为福州文化内涵的重要部分之一,在二次改造中怎样保留其文化特色至关重要,也就是现在人们常说的应有茶亭街的记忆。在这次改造中,虽已强调凸现福州地方特色和现代城市气息,重点突出历史、文化和商贸特色。但是,在改造中,若要达到这个目标,难度还是非常大。究其原因:

1.茶亭街的建筑文脉承接问题。茶亭街是千米老手工业作坊街,在一次改造前,宽不过十米。道路两侧,房屋开间一般为3.64.2,进深20左右,从底层到顶层同属一户人家,底层临街为店铺,下开店上住人,布局紧凑、构造简单、木构架、瓦屋面、四周木板为墙,通常89间相依成行,鳞次栉比,俗称“联排柴埕厝”。1990年一次改造时,把这“柴埕厝”全部拆掉,换上骑楼式钢筋混凝土建筑,保留每户地基连房屋于一体构造、产权较明确、邻里之间左右相接,没有户式型商品房上下干扰的弊病,基本还留有原来的建筑文脉。但内部起居只能靠垂直交通联系,使用不方便;空间形式单调;卫生间光线较暗且不通风,空气污染严重,居住压抑。像这样的建筑格局与文脉不能适应时代发展和百姓生活质量提高的要求。

2.高地价决定大楼群建造问题。茶亭街二次改造是商业行为,政府不可能去开发,只能去经营土地,除去道路、绿地、配套设施建设用地外,茶亭街可供经营的土地十分有限。同时,第一次茶亭街改造道路两侧房屋增加了不少建筑面积,加上目前市场房价不断攀升且该地段属黄金地段,其拆迁成本必然加大,这都促成了该区域地价的不断攀高。专家估计,一旦这里土地实行公开拍卖,每亩价格至少在600万元以上。在其周边的工业路,前两年地价都已拍到300多万元了,更何况处于黄金地段的茶亭街。开发商拿到这里金贵的土地后,必然要通过提高容积率,提高建筑高度等方式,来获取高额利润,其是否考虑茶亭街的文脉则是一个现实问题。在福州南门兜“乌山广场”地块出让前,也发生过十分激烈的传统建筑文脉的辩论,最大限度体现商业价值与保持历史文化传承的冲突凸显。

3.二次改造是否重履商业地产误区问题。近几年,福州商业地产红火,但闲置量一直居高不下,茶亭街二次改造,其前景该是什么样子?不少人为之关注。有人认为,这怕什么,茶亭街处于八一七中轴线的交通要道,房子盖好了还愁没有人来买吗?

但是,对于商业地产来说,硬件建设仅仅是基础,开发商的增值空间则在软件上,即项目的经营管理上。经营管理不行,项目定位失败,即使项目建设再豪华也无法吸引投资者。福州现在较大数量“步行街”店面闲置,就是很典型的例子。从某些“步行街”来说,硬件都非常不错,交通便利,位置优越,但就是没有投资者来买单。因为一些开发商没有考虑到商业地产卖的不仅仅是房子是否好住人,还有商业氛围、商机。项目定位是营造商业氛围、提升利润空间的关键环节。正如地产专家所说:以一个5万平方米的项目为例,如果定位普通,每平方米卖1万元,销售总额为5亿元;如果开发商经过周密的市场调研,进行了准确的定位,每平方米可以卖到3万元,即使只卖2万平方米,也能收到6亿元的销售总额,其余3万平方米大可自己经营,作为长期利润增长点。

鉴于以上情况,笔者粗浅建议如下:

首先,要妥善处理茶亭街二次改造中,政府行为和规划工作关系。规划在城市建设中起“龙头”作用,城市建设要以规划为“蓝图”,这是城市建设反复强调的老话题。茶亭街二次改造规划,肯定比第一次改造成熟和严肃,使之既能适应当今福州蓬勃经济和社会发展的需要,又能符合作为传统古街发展的实际。一旦确定具有法律效力,不得随意改变。特别要强调的是,在编制规划过程中应从实际出发,广泛征求社会各界和民众的意见,使茶亭街二次改造更具合理性、科学性、长远性和可操作性,切忌出现茶亭街一次改造的情况,才过了13年就过时了;切忌出现走过场式的社情民意调查,反复数十次的征求社会各界意见,最后为了经营土地获取经济效益,又把规划改变。

其次,挖掘茶亭街历史文化内涵,创造高品质的空间景象。传统商业街是城市历史与文化核心的载体,是最具独特风格的都市景观。茶亭街优秀历史建筑在哪里?有风貌特色的一般性建筑在哪里?有典型性的现代建筑在哪里?最能唤起福州人认同感和归属感的城市空间在哪里?地产开发商不可能去考虑的那么多。因此本次改造政府应该保护利用好那些仅有的古迹,并在商业街的空间特色建造中予以彰显。有些城市改造办法可供参考,如改造后的北京王府井大街。雕塑已成为其街道品牌不可分割的一部分,从南端长安街望去,悬挂在建筑物墙面上的大型铜制“王府井”牌匾,如王府井这块金字招牌一样厚重古拙。牌匾和底纹是反映十家老字号内容的浮雕,这块牌匾与这些老字号融在一起,成为王府井的镇街的之宝。王府井的街名源自旧时街上的一口井,改造时该井被发现并保护起来。请雕塑家特别设计了一个铜制的浮雕井盖,将街名与井的由来用简单的文字记述其中。该处成为游人逛王府井大街的必到之处。茶亭街改造,是否也在碑坊、古桥,甚至新发现的古迹中做些文章,以此引发人们对往昔茶亭街的追忆,及对未来的畅想,以彰显出文化内涵来。

最后,“以人为本”,注重提升茶亭河亲水品质。茶亭街二次改造,打开茶亭河两岸环境空间,提高环境品质,是茶亭街保护改造的重要内容。

茶亭河北起洗马桥接东西河向南穿工业路于浦东附近汇入白马河,全长1.85公里,宽度813,沿河有5座桥梁。茶亭河二次改造清淤,砌驳岸,仅解决河水流通,不致成污水沟的作用。城市生活环境所包含的内容相当广泛,涉及生态、文化、社会、科技等诸多领域。主要针对其现有特性,提出相应的有助于提升生活环境品质的规划对策,包括滨河区可达性和亲水性的改善,以及滨河环境多样性的创造。如对滨河步行环境的古迹,重视步行系统的贯穿性能的城市道路偏离廊道,最大限度地保护了滨河环境。沿河两岸最好应开辟连续宽度3050沿河绿色廊道,联接市区腹地公园、水体,形成带、廊、园网络体系,规划公共绿地率25%,重点地带达45%,这样既可以营造一个有利于市区生物迁徙的环境,提高物种多样化程度,同时,可以通过水系——绿地廊道向城市中心区腹地的渗透,加强滨河的空气环流,调节茶亭地区的小气候。同时此种滨河绿地的形态,也可作为一种景观策略,丰富茶亭街轮廓线,为城市提供观景的视线走廊。沿河绿带另一个重要的作用是可以净化水体。茶亭河两岸的大部分土地长期作为工厂与居民使用,地表土壤多有不同程度的污染,在沿江栽植大面积绿树草皮有助于提高自然的渗滤净化能力,减缓污染土壤对水体的威胁。提高环境品质,追求生活质量,是茶亭改造的一大原则。

创造多样性的活动空间是提升茶亭街生活环境品质的另一途径。多样性的活动内容不仅可以促进滨河区的活力,并可以激发建筑师乃至城市管理者的创意,从而创造出独特的、富有吸引力的景观和空间环境。环绕1800长的茶亭河两岸绿地,可分布一些公园、楼阁、绿荫、让其与河水相映,令人对城市空间原有的紧张感得到释放。公园绿地中可布置一些文化、体育和娱乐设施,使这里既是休闲游憩的理想场所,也成为人们观光旅游的景点。

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